2019年中國房地產行業市場分析：繁盛下暴露三大隱疾 未來規模增長速度將逐漸變慢
2019年中國商品房銷售金額將再創新高
國家統計局數據顯示，2019年1-10月份，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資80666億元，增長14.6%，增速回落0.3個百分點。
2018-2019年前10月全國房地產開發投資增速統計情況
數據來源：前瞻產業研究院整理
在商品房銷售和待售方面，2019年1-10月份，中國商品房銷售面積達到133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1-9月份為下降0.1%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業營業用房銷售面積下降14.0%。
2019年1-10月份，中國商品房銷售金額達到124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降11.5%，商業營業用房銷售額下降13.4%。
2019年1-10月中國商品房銷售面積、銷售金額統計及增長情況
數據來源：前瞻產業研究院整理
(備注：2019年1-2月、1-5月面積增速為-3.6%、-1.6%;2019年1-6、7、8月金額增速為5.6%、6.2%、6.7%)
如果不出意外，中國的商品房銷售金額將在2019年再創歷史新高。數據再一次讓悲觀者失望，讓樂觀者狂歡——歷經十余載，中國房地產依然上演著不落幕的盛宴。
烈火烹油的繁盛之下隱藏三大隱疾
但一葉落而知秋，在烈火烹油的繁盛之下，大多數房地產行業的從業者，已經在2019年感受到涼意陣陣，他們會說，這是艱難的一年。
企業一方面需要進一步保證周轉和規模擴張;另一方面，則不得不面臨盛宴背后的一地雞毛，風控失效、管理缺位、碩鼠盛行、品質下滑，潛藏的問題在嚴峻的市場競爭格局之下悄然暴露。
在這個新舊換擋的時代，以往的經驗正在逐步開始不適用于未來的發展，而暴露的問題也正成為許多企業前行中的絆腳石。
1、隱疾之一：績效導向之下“品控”淪為口號
今年10月，一直在地產圈加速擴張的美的置業爆出了近年最慘重的房地產開發傷亡事故。
根據貴陽市觀山湖區人民政府新聞辦公室消息，觀山湖區美的置業廣場一施工地下停車場于2019年10月28日16:21許發生垮塌事件。截至10月29日3:00,10名失聯人員已全部找到，其中8人死亡，2人受傷。
一時間，美的置業震動整個地產圈，市場一片嘩然。但事實上，美的廣場坍塌事故，僅是房地產施工環節傷亡事故的一個縮影。過去兩年，很多地產公司因為高速發展需求，質量事故多次發生。
今年年初，金地集團連續發生兩起安全事故。武漢市城鄉建設局官網3月13日發布的通知顯示，位于硚口區古田二路(古田橋西)的金地悅江項目發生一起事故，造成1人死亡。一周之后，江蘇省住建廳披露，金地集團在蘇州高新區發生一起高處墜落生產安全事故，致1人死亡。
“最近兩年地產的規模擴張讓很多地產商都忽視了產品打造，很多新產品質量甚至沒有之前好，其他行業的產品是一代代升級，可是地產行業的產品卻出現很多降級?！币晃簧鲜蟹科蟾吖苓@樣向記者評價如今的工程質量。
即便是龍頭房企萬科，也在近年來相繼發生質量事故。2018年12月，上海市閔行區七寶鎮新龍路、號文路附近一在建工地發生塌方事故。根據上海市閔行區政府公布的消息，發生事故工地施工方為上海建工七建集團，事故主因為泥土滑坡，造成的塌方面積達200平方米，3名工人被壓。發生事故的工地為萬科和金地集團聯合開發的七寶生態園項目。經官方確認，事故中3名被壓的建筑工人全部死亡。
2019年8月，中駿置業位于江西南昌東新鄉匯仁大道以南的中駿雍景灣項目之間地下室車庫頂板局部塌陷，不過萬幸的是并無人員傷亡。
事實上，一些房企為了追求高周轉，對于每個項目都有嚴格的施工節點限制，不過因為工程方差異，實際上很難做到質量的統一性。另外，為了控制成本，一些房企在施工環節同樣偷工減料。讓人遺憾的是，一些房企并未重視這類問題。對于一些房企而言，一個安全事故，可能賠付不到百萬，但延誤工期，可能更影響項目的銷售節點。
“我們接觸過很多跳槽的候選人，他們有些離開一家公司的核心原因就是覺得內心愧疚，工程質量做得太差，不愿意在這類公司工作，最終選擇跳槽?！币患业禺a獵頭合伙人告訴第一財經記者。
2、隱疾之二：高薪仍難杜絕碩鼠貪婪
房地產高增長之后，從業者的薪資也水漲船高，成為目前中國所有行業中薪酬領先的行業。據獵聘網統計數據，地產人求職或跳槽的普遍期望漲薪在30%左右，而各行業平均期望值一般在增長15%左右。
“很多工作8~10年的地產從業人員都可以到總監級別，一般薪資80萬~100萬元?！币晃簧鲜蟹科笕肆ω撠熑烁嬖V記者。相比今年比較火爆的芯片行業，做硬件因為變現速度慢，工作十年平均收入在50萬左右。
可以說，高周轉的房企在這一輪擴張中，對于人才需求巨大，而市場供給有限，因而導致人力資本市場價格飆升。
以萬科為例，2016年、2017年、2018年支付給職工以及給職工支付的現金分別為66億、92億、141億，同比增幅分別為39%、53%。華夏幸福上述3年數據分別為46億、82億、122億，同比增幅分別為104%、48%。而陽光城分別為7億、13億、28億，同比增幅分別為85%、115%。
同期，企業營收水平的增長幅度，其實是落后于薪酬支出的。比如萬科，2016年、2017年、2018年營業收入為2404億、2428億、2976億，同比增幅1%、22%。華夏幸福2016年、2017年、2018年營業收入為538億、596億、837億，同比增幅分別為10%、55%。而陽光城上述數據為195億、331億、564億，同比增幅為69%、70%。
三家不同規模的房企，均呈現了相似的境況，即薪酬支付漲幅高于同期營收的漲幅。
“最近幾年的人力資本價格上漲，很大程度來源于閩系公司的擴張和瘋狂挖人，開出比市場高一倍甚至兩倍的價格，用人也比較粗放，因而讓行業整體人力資本價格上升?！币晃坏禺a高管告訴記者。
“我曾經有一個下屬，先后跳槽到幾家高速發展的公司，每段職業經歷可能也就一年，但是每次都可以提高薪酬和職級，現在已經在一家TOP20公司做條線負責人?！币晃籘OP10房企策劃總告訴記者。
顯然，過去幾年對于很多地產人而言無疑是“黃金時代”，只要你愿意頻繁跳槽，幾乎都可以帶來薪資的倍增。
泰禾集團董事長黃其森曾對外表示：“企業過千億聽著牛，實際上就是原來的百億企業，也就是通脹起來的。都是粗放的野蠻生長，大家拔高了自己。大家說房地產有泡沫，我說最大的泡沫就是人才，動不動薪酬上千萬?！?/span>
高薪養廉，寄托著老板們的殷切期望，但欲壑難填，高薪的房地產行業中，卻是腐敗橫生，碩鼠不少。
美的置業安全事故發生不久前，這家公司剛剛進行了一次反腐。今年10月，美的置業風險控制公眾號發布一則反腐處理情況，其中公司6人被當地公安機關采取刑事強制措施，其中主要責任人代某、歐陽某某目前已被司法機關依法批準逮捕。
蘭德咨詢總裁宋延慶認為，房地產開發共有116個可能的尋租點。尋租者除各級政府、建設、規劃、房屋管理、土地管理、審計稅務等部門外，還包括銀行、房企內部，甚至包括個體經營承包者、居民等。
可以說，巨大的尋租空間，讓這個市場的貪腐現象屢禁不止。今年8月，萬達集團召開全集團廉潔自律警示教育大會，并公布《關于對王焱斌等人移交司法的審計通報》。萬達決定對王焱斌、密麗娜、付斌、張新亮四人予以解除勞動關系，錄入集團除名查詢系統，并移交司法。
“很多時候地產公司也會選擇息事寧人，我們當時幫一位營銷總操作跳槽，這個營銷總在上家就被審計出有各類問題，但是最后這個營銷總的領導看在多年的情分上，背調環節并未透露，最終讓這個營銷總順利跳槽?！币晃猾C頭顧問透露，“大家都不想惹事?！?/span>
朗詩地產董事長田明認為，地產這個行業賺錢太容易，不明不白就賺錢，并且地產行業沒有受人尊重的公司。原因有兩點：第一是這個行業賺錢太容易，不明不白地賺錢，不要什么本事也能賺錢。第二點是這個行業不規范，違法亂紀的事情經常出現，社會上的不公、腐敗經常跟這個行業掛鉤?！吧鐣蟊姙槭裁匆矚g一個不規范的、暴利的行業呢?”
3、隱疾之三：速度追逐之下的風控失效
天下功夫唯快不破，房地產行業里許多企業用自己的方式證明了快速擴張給企業規模帶來的好處。
不斷放大杠桿去追求規模效應，在過去很長一段時間里，都是房地產企業的一致選擇。但高速行車，失控的風險如影隨形。
人民法院公告網數據顯示，截至11月26日，2019年房地產破產公司已增至455家。從數據看，目前依舊是大量小微房企面臨破產，不過，也有部分中型公司因為發展不善，而相繼出現問題。
今年10月，三盛宏業集團的董事長陳建銘現場灑淚圖片在朋友圈瘋傳，原因來自三盛宏業集團難以向員工兌現公司理財。
這家成立于1993年的地產商，連續15年位于中國地產百強。2018年，三盛宏業被中指院評為百強房企第54位?？硕饠祿@示，2019年上半年，三盛宏業以94.5億元的銷售額位列操盤金額榜第98位。
第一財經記者獲悉，目前三盛宏業正在和部分頭部公司談判，預計未來還是將出售項目，以處理此前帶來的問題。
今年地產圈最大的爆雷則是銀億。今年6月，因為資金出現問題，銀億出現債務違約，已于6月14日向寧波法院申請破產重整。
今年以來，包括華僑城、陽光100中國、上置集團、粵泰股份、泰禾集團等地產商均選擇出售項目股權，進而實現回血。
梳理這些公司不難發現，大部分公司均是此前因為較高的財務杠桿進行推動發展，而一旦融資緊張之后，缺乏其他綜合能力，因而導致這一輪的經營陣痛。
弘陽集團總裁蔣達強認為，行業聚集度越來越高，固化越來越強，但這不意味著一成不變，總有掉隊的。房地產行業沖規模的窗口期，已經到了最后一兩年，未來就關門了。
時代洪流，很多地產商在正確的時間搭上了時代快車，繼而快速發展。不過，在時代浪潮下，這個有著鮮明時代特色的行業正在逐漸面臨退潮過后的種種問題。無論是人才匱乏，還是機制建立，這些擁有較大規模的地產商，在管理方面還遠不及其他成熟行業。
而未來的行業進入更加平穩發展，將對房企精細化管理提出更高的考驗。
旭輝控股集團董事長林中認為，從行業來看，房地產已經過了過去的外延式增長，從而轉向內涵式增長。未來的增長更多靠的是我們經營效率的提高，以及成本的投入，而不是靠過去更多的加杠桿方式。
“早期粗放，是因為這個行業有太多的空間，未來艱難時代，如果不能做到高質量的增長、精細化的增長，我們就會很困難。過去能快速擴大規模，未來規模增長速度將進入逐步變慢的時代?！绷种姓f。
更多數據來源及分析請參考于前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》，同時前瞻產業研究院還提供產業大數據、產業規劃、產業申報、產業園區規劃、產業招商引資等解決方案。
